那些拼命打折促销的柳州房企真的不怕亏本吗？
2021年还剩最后几天，柳州楼市促销战依旧激烈，柳东、阳和、西鹅都出现了“4”字头特惠房，河东“8”字头已在多盘出现多时，鱼峰成熟区域也打出了“6”字头，送物业费、车位、家电等成业内普遍现象，不经让人感叹这么多房企集体打“骨折”就不怕亏本？
亏不亏本首先得看这个项目的成本是多少，然后得看房企为何要以这种方式销售。
房地产项目的开发成本大致有土地费用、前期工程费用、房屋开发建安费用、配套费用、管理费用、销售费用等，小编挑一些大家比较感兴趣的说一下。
通常土地部门新成交一宗地，土地出让金乘上两倍就是该地块用来做商品房开发后能卖到的大致价格，但实际上这种算法只适用于没有涉及旧改并且平整好的净地，因房企运营情况的不同，这种算法并不完全通用，一般而言土地成本大约占到房地产开发的成本40%。
事实上土地成本还涉及到城市建设配套费、拆迁安置补偿费及其他费用，一些涉及到旧改的项目，别看开发商都是底价成交，楼面地价极低，实际上一旦算入拆迁成本费用就比较高了。
小编咨询了业内相关人士，目前柳州房地产项目的建安成本大致是这样的：
这个成本只是大概，不同房企、不同建筑公司所需费用限额都不相同，同一项目同一城市不同产品系列成本也不一样，通常高端系列就比中低端系列能在这部分花费的费用更高。
有一些涉及到装配式建筑的项目，通常会在这个价格上每平方米再加上300-500元/㎡。然而目前柳州市政府对于装配式建筑有一定开发优惠，这笔开销实际上并不高。
受制于材料运输采购成本，不同城市、县份建安成本也有很大差异，比如有一些房企在县份的项目建安成本高达2500元/㎡，而在柳州市区内并没有那么高。
目前柳州房地产项目配套成本大致是这样的：
与建安成本一样，这个价格只是参考，不一定适用于某些房企，但还是可以看出园林配套的成本是比较高的。
园林配套成本也要区别看待，有些项目的前期园林展示区已经是整个小区今后园林实景的一部分，这部分费用当然要算在项目园林配套上，为了对今后业主负责，也为了减少支出，这部分园林是不会有多大改动的。
有些项目的前期园林展示区仅仅是营销中心的一部分，并不是小区实景，这部分费用通常算在营销费用上，这意味着开发商会根据节点的不同升级这部分园林或拆除。
市政配套主要是一些社区养老服务用房、青少年活动中心、老年活动中心等，一般房企拿地时挂牌信息上都有注释，前期制定规划时也会注明这些配套的位置。
公建配套主要指供水、供电、供气、道路等费用，这几种费用是指入户的，与下文“七通一平”有所区别。很多电梯间、架空层的游乐机械、宣传栏等也可以算在这里面。
开发间接费用主要有前期物业费、交房后的开荒保洁费用等。
前期工程费包括可行性研究费、勘测设计费、“七通一平”等，有些房企会把这部分工作外包给专业公司来做，柳州勘测设计费一般200-500元/㎡左右。
这里的“七通一平”是指接入小区的水、电、汽、电信（宽带）等，进入小区再分别入户，入户的费用算到公建配套上。
不可预见费用一般占到一个项目开发成本的3-7%，一般前期做得比较好的项目这一项花费得并不多，但是柳州也出现过在项目开发中突然遇到古树或历史文化遗迹等前期勘探没发现的奇闻，遇到这些不可预见现象只能修改规划，这就涉及这部分费用了。
柳州项目的管理费用一般按照整体销售签约总金额（含税价）的1.5-2.5%支出，销售费用占到1.5-3%。
这里的整体销售签约总金额指的是项目销售的总金额，由于目前市场还是以期房为主，在没卖完的情况下只能按不同节点预估测算。
这很考验项目的运营能力，因为要涉及到如何在合适的节点推出低利润房源与高利润房源平衡支出，特别是市场环境集体打折的情况下，这些支出直接影响到项目的收益及人员的稳定。
其他还有一些税费、监理等之类的费用，不同房企、不同项目、不同第三方涉及到费用并不相同。尤其是税费，有些房企一个项目用一个公司，有些房企一个公司做多个项目，有些房企合资成立新公司开发项目，这些税费的算法和相关抵扣都不同，房企会选择对自己最有利的方式缴税。
说完这些费用肯定有网友会发现一些开支与自己的认知不符，因为这些费用只适用与常规行情，碰到今年这样的特殊情况，至少销售的支出占比是要高很多了。比如柳州有一些项目单价才卖不到7000元/㎡，给到置业顾问一单的支出就有几万，这在过去是比较少见的。
那么房企为何要拼命回款呢？仅仅是为了项目内资金周转吗？
这涉及到房企的融资结构，在“三道红线”实行前，房企融资主要依靠国内的银行、信托、股东自筹等，“三条红线”开始后不仅红档的房企全线紧张，黄档与绿档的房企也因为金融行业政策收紧而面临巨大的流通性压力。
国内揭不开锅怎么办？那就到国外去借美元债，有些房企为了更快借到钱开出的票面利率甚至高于10%，国际市场上很多债券将于明年上半年到期，一旦违约房企的信用评级就会下降，想再借到钱就很难了，这也是一些“暴雷”房企先把美元债还上的原因。
更多没“暴雷”的房企现在也不指望能继续走过去高杠杆的路线，只要把现在的钱还完安安稳稳的过日子就心满意足了。
而房企不管是到国外还是国内的金融机构融资首先也是要有业绩和实物担保，有了好业绩金融机构才能放心放款给房企，房企的资金才能完成周转。
明年上半年是美元债到期的高峰期，近期已经有一些房企发布公告宣布违约了，另一些房企还在想方设法加快旗下项目的回款速度，好稳定国内外投资机构的信心。
说到控制成本，“国家队”央企融资方式及成本不需要像民企那么激进。
通常上市民企的财务融资成本要占到一个项目开发的7-15%，而央企只要到4-6%。从国内近期的一系列有关融资的政策来看，率先解绑的也是头部央企及个别民企。
央企不仅融资成本更低，有些央企还涉足水泥、钢材等供应链，材料成本也可以省下很多。这一点是大多数专一于房地产的民营房企所做不到的。
近期的中央经济工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受采访表示过去形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续。明年住建部将采取多项措施促进房地产业良性循环和健康发展，牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策。
可以预见，2022年，房地产行业的传统融资方式及控制成本方式将迎来一股变革，势必会优胜劣汰，在大浪淘沙中将优质房企筛选给购房者，如此整个行业才能健康有序地发展。
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